INVENTARIO Y PRECIOS DE LA VIVIENDA

-Este post surge de un comentario que realicé en el blog de Montalvoland Precios e inventario y que finalmente decidí publicar aquí por si es de interés. Seguro que algún día vuelvo a publicar algunas notas sobre el mercado de la vivienda, y la compra de viviendas.

Es posible que, aparentemente, los precios no estén bajando lo que muchos desearían, pero que para otros es demasiado.A razón de lo que se ha expuesto aquí y en otros foros hay un stock de viviendas de 800.000 viviendas a día de hoy, con una previsión de 550.000 viviendas más a finales de 2008 (descontando las ventas del periodo). El total supone aproximadamente 1.350.000 a la venta para finales de 2008.

Yo me dedico a la optimización de compras en empresas, y uno de los elementos que tenemos en cuenta es el tipo de mercado en el que estamos operando. De forma que aquellos bienes y servicios limitados en su disponibilidad, calidad, servicio excelente, etc tienen precios de compra mayores que aquellos que están en mercados con oferta abundante, menor calidad o un servicio más deficiente.

Aplicado esto al mercado inmobiliario, parece más que evidente que estamos en un mercado con oferta abundante (aquí no tengo en cuenta las limitaciones que supone la restricción al crédito). Esta situación supone una posición de ventaja relativa en la posición negociadora del comprador. He dicho "ventaja relativa" por los siguientes factores:

1.- Se trata de un mercado donde la oferta está muy atomizada: las mayores empresas dificilmente llegan a un 30% de cuota de mercado juntas. Esto hace que la oferta trabaje, reaccione, y se mantenga en el mercado con un planteamiento "pecera".

2.- La demanda también está muy atomizada: basicamente cada unidad familiar precisa únicamente una unidad de vivienda.

3.- La situación de un mercado innactivo durante un periodo de tiempo provoca la fijación de precios por consensos de supervivencia. Me explico; sólo cuando el vendedor acepta que el mercado no está activo, solicita la ayuda del comprador a través de: ¿y usted, cuanto me daría por mi propiedad?. La probabilidad de esta situación no es muy grande en la mayoría de los mercados; pero sí que se ha dado, y se sigue dando en el mercado del "suelo"; un mercado muy directamente relacionado con la vivienda, por ser materia prima del mismo. Por lo tanto, la probabilidad de que se produzca este escenario en el mercado de la vivienda aumenta.